SYARAT DAN PROSEDUR MENGURUS IZIN PERUMAHAN UNTUK DIJUAL KEMBALI: DARI AWAL HINGGA PBG TERBIT

Lokasi Zona Kuning (Peruntukan Permukiman/Perumahan) — Panduan Legalitas Bersama KHN & Expertjasa

Membangun perumahan untuk dijual kembali merupakan peluang usaha yang menjanjikan. Namun, sebelum membeli tanah, membangun rumah, atau memasarkan unit kepada konsumen, pengembang wajib memastikan bahwa kegiatan pembangunan sesuai dengan tata ruang, status tanah, persyaratan lingkungan, dan ketentuan perizinan yang berlaku.

Tanah yang berada di zona kuning atau zona peruntukan permukiman merupakan modal awal yang positif. Akan tetapi, status tersebut tidak otomatis berarti seluruh izin pembangunan perumahan sudah dapat diterbitkan. Pengembang tetap harus memeriksa ketentuan tata ruang, akses jalan, luas dan kondisi lahan, serta persyaratan teknis dari instansi yang berwenang.

1. Menentukan bentuk badan usaha

Apabila perumahan dibangun secara komersial untuk dijual kembali, pengembang perlu menentukan bentuk badan usaha yang sesuai dengan skala usaha dan model bisnisnya.

Beberapa pilihan yang dapat dipertimbangkan:

• PT (Perseroan Terbatas): sesuai untuk usaha yang membutuhkan struktur perusahaan, pemisahan aset perusahaan dan pribadi, serta pengembangan bisnis jangka panjang.

• PT Perorangan: dapat dipertimbangkan untuk usaha mikro dan kecil yang memenuhi persyaratan sebagai perseroan perorangan.

• CV: dapat menjadi alternatif bentuk usaha tertentu, dengan memperhatikan karakteristik tanggung jawab sekutu dan persyaratan kegiatan usaha.

Untuk usaha pengembangan perumahan, pemilihan bentuk badan usaha sebaiknya dikonsultasikan terlebih dahulu. Kegiatan usaha, skala proyek, klasifikasi usaha, dan persyaratan sektoral perlu disesuaikan dengan ketentuan yang berlaku.

2. Persyaratan awal sebelum mengurus perizinan

Sebelum mengeluarkan biaya pembangunan, siapkan dokumen dan informasi berikut:

1. Identitas pemilik atau pengurus usaha.

2. Akta pendirian perusahaan dan pengesahan badan hukum apabila menggunakan PT.

3. NPWP dan data administrasi perusahaan.

4. Dokumen kepemilikan atau penguasaan tanah, seperti SHM atau HGB, sesuai kondisi tanah.

5. Informasi luas, batas, lokasi, dan akses menuju lahan.

6. Informasi tata ruang dan peruntukan lahan.

7. Rencana awal site plan atau rencana tapak perumahan.

8. Rencana jumlah unit, tipe rumah, jalan lingkungan, drainase, dan fasilitas pendukung.

9. Dokumen lingkungan sesuai skala dan karakteristik kegiatan.

10. Dokumen teknis lain yang diminta berdasarkan ketentuan daerah dan jenis proyek.

Penting: dokumen tanah harus diperiksa untuk memastikan keabsahan hak, kesesuaian luas, batas bidang, potensi sengketa, serta kemungkinan adanya hak tanggungan atau pembatasan lain.

3. Memastikan zona kuning benar-benar dapat digunakan

Langkah pertama dalam perizinan adalah melakukan pemeriksaan tata ruang melalui sistem dan instansi yang berwenang.

Pengembang perlu memastikan:

• Apakah lokasi benar-benar diperuntukkan bagi permukiman atau perumahan.

• Apakah rencana jumlah dan kepadatan bangunan diperbolehkan.

• Apakah akses jalan dan jaringan utilitas memadai.

• Apakah terdapat ketentuan khusus mengenai sempadan, drainase, ruang terbuka, atau fasilitas umum.

• Apakah lahan berada di kawasan dengan pembatasan tertentu.

Pemeriksaan ini dapat berkaitan dengan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) atau bentuk konfirmasi/persetujuan kesesuaian ruang yang berlaku sesuai lokasi dan mekanisme perizinan.

Jangan mengandalkan warna pada peta saja. Status tata ruang harus dikonfirmasi melalui dokumen atau sistem resmi.

4. Mengurus legalitas perusahaan dan perizinan berusaha

Apabila menggunakan PT, proses umumnya meliputi:

1. Menentukan nama dan mendirikan PT melalui notaris sesuai ketentuan.

2. Memperoleh pengesahan badan hukum dari Kementerian Hukum.

3. Mengurus NPWP badan usaha.

4. Mendaftarkan kegiatan usaha melalui sistem OSS.

5. Menentukan KBLI yang sesuai dengan kegiatan pengembangan perumahan.

6. Memenuhi persyaratan perizinan berusaha berdasarkan tingkat risiko dan ketentuan sektoral.

7. Memperoleh NIB serta perizinan atau sertifikat standar yang dipersyaratkan, sesuai hasil proses OSS.

NIB bukan berarti seluruh izin pembangunan perumahan telah selesai. Legalitas perusahaan dan legalitas proyek merupakan hal berbeda yang perlu dipenuhi sesuai tahapannya.

5. Menyiapkan site plan atau rencana tapak

Site plan merupakan salah satu dokumen penting dalam perencanaan perumahan. Dokumen ini menggambarkan pembagian dan pemanfaatan lahan secara menyeluruh.

Site plan umumnya memuat:

• Pembagian kavling dan posisi bangunan.

• Jaringan jalan dan akses masuk.

• Drainase serta saluran pembuangan air.

• Ruang terbuka dan fasilitas pendukung sesuai ketentuan.

• Jaringan air bersih, listrik, dan utilitas lainnya.

• Luas lahan serta perhitungan pemanfaatannya.

Rencana tapak harus disusun sesuai kondisi lapangan dan ketentuan tata ruang maupun teknis daerah. Apabila diwajibkan, ajukan persetujuan rencana tapak kepada instansi yang berwenang sebelum melanjutkan ke tahapan terkait.

6. Memenuhi persyaratan lingkungan

Pengembangan perumahan harus memperhatikan dampak kegiatan terhadap lingkungan sekitar.

Dokumen lingkungan dapat berupa SPPL, UKL-UPL, atau AMDAL, bergantung pada skala, karakteristik, dan ketentuan yang berlaku bagi proyek.

Hal-hal yang perlu diperiksa meliputi:

• Pengelolaan air hujan dan drainase.

• Pengelolaan air limbah dan sampah.

• Dampak pembangunan terhadap lingkungan sekitar.

• Kebutuhan ruang terbuka serta fasilitas pendukung.

• Upaya pencegahan genangan dan gangguan lingkungan.

Jenis dokumen lingkungan tidak boleh ditentukan hanya berdasarkan perkiraan. Pastikan persyaratan yang tepat melalui instansi atau sistem perizinan resmi.

7. Mengurus Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

Istilah IMB yang selama ini dikenal masyarakat telah digantikan oleh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dalam rezim peraturan bangunan gedung yang berlaku.

PBG merupakan persetujuan untuk membangun, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan sesuai ketentuan yang berlaku.

Secara umum, prosesnya mencakup:

1. Menyiapkan data tanah dan identitas pemilik atau pemohon.

2. Menyusun gambar arsitektur, struktur, serta utilitas sesuai kebutuhan bangunan.

3. Menyiapkan perhitungan dan dokumen teknis yang dipersyaratkan.

4. Mengajukan permohonan melalui sistem atau mekanisme resmi yang berlaku.

5. Memenuhi pemeriksaan dan evaluasi teknis.

6. Melakukan perbaikan dokumen jika terdapat catatan.

7. Memenuhi kewajiban pembayaran resmi apabila dikenakan.

8. Memperoleh PBG setelah seluruh persyaratan dipenuhi.

Untuk proyek perumahan, perlu dipastikan apakah pengajuan dilakukan untuk bangunan tertentu atau dalam skema pengembangan yang mencakup beberapa unit. Persyaratan teknis dapat berbeda berdasarkan karakteristik proyek dan aturan daerah.

8. Menyelesaikan pembangunan dan memenuhi persyaratan laik fungsi

Setelah PBG terbit, pembangunan wajib dilaksanakan sesuai dokumen yang disetujui. Perubahan desain atau spesifikasi tertentu dapat memerlukan penyesuaian dokumen dan persetujuan.

Setelah bangunan selesai, pengembang perlu memenuhi persyaratan pemeriksaan dan penerbitan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) apabila diwajibkan untuk bangunan tersebut.

PBG dan SLF memiliki fungsi berbeda: PBG berkaitan dengan persetujuan pembangunan, sedangkan SLF berkaitan dengan pemenuhan persyaratan kelaikan fungsi bangunan sesuai ketentuan.

9. Menyiapkan legalitas penjualan rumah

Sebelum memasarkan dan menjual unit, pengembang perlu menyiapkan dokumen transaksi dan memastikan hak konsumen terlindungi.

Hal yang perlu diperiksa antara lain:

• Status dan legalitas tanah.

• Kesesuaian site plan dan kondisi pembangunan.

• Dokumen PBG serta SLF sesuai tahapan yang berlaku.

• Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas yang dipersyaratkan.

• Perjanjian pemasaran, pemesanan, atau jual beli yang sesuai hukum.

• Kejelasan harga, jadwal pembayaran, spesifikasi bangunan, dan waktu serah terima.

• Kewajiban perpajakan dan administrasi pertanahan.

• Ketentuan khusus pembangunan dan pemasaran perumahan, termasuk persyaratan sektoral yang berlaku.

Untuk transaksi yang memenuhi persyaratan hukum, pengalihan hak atas tanah dan bangunan dilakukan melalui prosedur pertanahan serta akta yang sesuai. Jangan menjanjikan sertifikat atau jadwal serah terima sebelum status dan persyaratannya jelas.

10. Urutan kerja yang disarankan

Berikut alur ringkas yang dapat digunakan sebagai panduan awal:

1. Pemeriksaan tanah dan status hak.

2. Verifikasi tata ruang serta peruntukan zona kuning.

3. Penentuan bentuk badan usaha dan legalitas perusahaan.

4. Pengurusan NIB serta perizinan berusaha yang diperlukan.

5. Pemenuhan persyaratan kesesuaian ruang.

6. Penyusunan dan persetujuan site plan jika diwajibkan.

7. Pemenuhan dokumen lingkungan.

8. Penyusunan dokumen teknis dan pengurusan PBG.

9. Pelaksanaan pembangunan sesuai persetujuan.

10. Pemenuhan persyaratan SLF dan administrasi terkait.

11. Persiapan pemasaran, transaksi, dan penyerahan unit sesuai ketentuan.

Urutan terperinci dapat berbeda sesuai status tanah, daerah proyek, jenis perumahan, skala kegiatan, dan persyaratan instansi yang berwenang. Karena itu, pemeriksaan awal sebelum pembelian tanah atau pembangunan sangat disarankan.

11. Kesalahan yang harus dihindari

Beberapa kesalahan yang dapat menimbulkan kerugian bagi pengembang antara lain:

• Menganggap zona kuning otomatis menjamin semua izin terbit.

• Membeli tanah tanpa memeriksa sertifikat, batas, dan potensi sengketa.

• Membangun sebelum memperoleh persetujuan yang diwajibkan.

• Menganggap NIB sama dengan izin pembangunan.

• Mengabaikan persyaratan lingkungan, drainase, akses jalan, dan fasilitas umum.

• Mengubah site plan tanpa memeriksa kewajiban penyesuaian izin.

• Memasarkan rumah dengan informasi legalitas yang belum dapat dipastikan.

• Tidak membuat perjanjian tertulis yang jelas dengan pemilik tanah, kontraktor, mitra, dan konsumen.

12. Konsultasi hukum dan perizinan bersama KHN & Expertjasa

Kantor Hukum Nurhadi & Rekan (KHN) bersama Expertjasa membantu pelaku usaha memahami kebutuhan legalitas perusahaan dan perizinan proyek, mulai dari pemeriksaan awal dokumen, konsultasi tata ruang, persiapan administrasi, hingga pendampingan proses sesuai kewenangan dan ketentuan yang berlaku.

Layanan dapat mencakup:

• Konsultasi awal legalitas perusahaan dan proyek.

• Pemeriksaan awal dokumen tanah.

• Pendampingan administrasi perizinan berusaha.

• Koordinasi persiapan dokumen tata ruang dan lingkungan.

• Pendampingan persiapan dokumen teknis PBG dan SLF.

• Konsultasi perjanjian kerja sama, kontrak, dan transaksi properti.

Konsultasi hukum dan perizinan gratis untuk konsultasi awal sesuai ketentuan layanan. Biaya resmi instansi, jasa notaris, tenaga ahli, pengujian, dan kebutuhan teknis lainnya dapat dikenakan tersendiri sesuai lingkup pekerjaan.

Hubungi KHN & Expertjasa

Kantor Hukum Nurhadi & Rekan (KHN)

Nurhadi, SE, SH, MH, CPM, CDM
Advokat, Konsultan, SantriPrener, Kreator, Owner, Certified Digital Marketing, Mediator Non Hakim.

Website:

• www.expertjasa.my.id

• www.nurhadijayaprima.my.id

• www.kantorpengacarasurabaya.my.id

WhatsApp layanan dan kerja sama mitra affiliate: 0821-4314-9379

Pimpinan KHN & Rekan — Nurhadi, SE, SH, MH, CPM, CDM
Kontak: 0857-3205-9321

Mulai dari legalitas yang tepat, bangun perumahan dengan perencanaan matang, dan kembangkan investasi secara bertanggung jawab.

KHN & Expertjasa — Solusi Hukum, Perizinan, dan Bisnis Anda.